전세보증보험과 임차권등기에 관한 내용을 공유하려고 합니다. 전세보증보험과 임차권등기는 임차인들에게 꼭 필요한 제도인데, 잘 알고 잘 쓰면 많은 이점을 얻을 수 있습니다. 하지만 잘못 쓰면 큰 손해를 볼 수도 있습니다. 그래서 이번 글에서는 전세보증보험과 임차권등기의 개념과 종류, 장단점, 절차와 효력, 신청 후 이사하는 방법 등에 대해 자세히 알아보겠습니다.

전세보증보험은 알겠는데 월세보증금도 보증보험이 되나요?

전세보증금과 월세보증금 보증보험의 개념과 차이

전세보증보험은 전세 계약을 체결한 후, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 임차인에게 보증금을 지급해주는 보험입니다. 전세보증보험은 임대사업자 등록이 된 임대인과의 계약에는 의무적으로 가입해야 하고, 일반 임대인과의 계약에는 임차인이 선택적으로 가입할 수 있습니다. 전세보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF) 등에서 제공합니다. 각 보험사마다 가입 조건, 보증 한도, 보험료 등이 다르므로 비교하고 선택하는 것이 좋습니다.

월세 보증금도 보증보험 가입이 되며 이는 월세보증금 보증보험을 말하는 것입니다. 월세보증금 보증보험은 월세 계약 시 월세보증금을 보호하는 보험입니다. 이러한 형태의 보험은 주로 주거 공간을 빌리는 경우에 사용되며, 월세 계약을 맺을 때 임차인과 임대인 간의 거래를 안전하게 보호하고 리스크를 줄이는데 도움을 줍니다.

전세보증보험과 월세보증금 보증보험은 비슷한 개념이지만, 보호 대상이 다릅니다. 전세보증보험은 전세 계약에서 보증금의 전액을 보호하고, 월세보증금 보증보험은 월세 계약에서 보증금의 일부를 보호합니다. 또한 전세보증보험은 임대사업자와의 계약에는 의무적으로 가입해야 하지만, 월세보증금 보증보험은 임차인과 임대인의 자율적인 선택에 따라 가입할 수 있습니다.

월세보증금 보증보험은 보증금 전액을 보호해주나요?

월세보증금 보증보험은 월세 계약 시 임차인이 임대인에게 지불하는 보증금의 일부를 보호하는 보험입니다. 보증금의 보호 한도는 보증보험 회사와 계약 유형에 따라 다르지만, 일반적으로 보증금의 80%~100% 범위 내에서 책정됩니다. 예를 들어, HUG 보증보험의 경우 아파트는 보증금의 90%, 오피스텔은 80%, 단독다가구와 연립다세대는 70%를 보호합니다.

보증보험의 비용은 얼마인가요?

보증보험 비용은 보증보험료라고 하며, 보증금의 0.3%~0.5% 정도로 책정됩니다.

보증보험료는 보증금의 금액, 월세 계약 기간, 임차인과 임대인의 신용 평가, 선택한 보증금 보호 유형 등에 따라 달라집니다. 예를 들어, 보증금이 1억원이고, 계약 기간이 2년이며, 보증금의 100%를 보호하는 보험을 선택한 경우, 보증보험료는 보증금의 0.5%인 50만원이 됩니다.

보증보험료는 보증보험 회사가 보증금의 위험도를 평가하고, 보증금의 손실 가능성을 고려하여 산출하는 금액입니다. 보증보험료는 보증보험 회사가 보증금을 보호하기 위해 임차인에게 부과하는 비용이므로, 보증보험 회사마다 보증보험료가 다를 수 있습니다. 따라서 보증보험을 가입하기 전에 다양한 보증보험 회사의 보증보험료를 비교하고, 가장 적합한 옵션을 선택하는 것이 좋습니다.

임차인이 보증보험에 가입하려고 할 때 임대인의 동의가 필요한가요?

월세 보증금 보증보험에 가입하려면 다음과 같은 조건과 절차를 따라야 합니다.

가입 조건: 임대차 계약 기간이 1년 이상이고, 보증금이 일정 금액 이상인 경우에만 가입할 수 있습니다. 보증금의 금액은 주택 종류와 지역에 따라 다르며, 보험 회사의 정책에 따라 할인율이 적용될 수 있습니다.
가입 절차: 보험 회사에 가입 신청서와 임대차 계약서, 임차목적물의 등기부등본, 전입신고를 완료한 임차인의 주민등록 (초)본, 임대차사실 확인서 및 전입세대열람원 등의 서류를 제출하고, 보험료를 납부하면 계약이 체결됩니다.
임대인의 동의: 보증보험에 가입하기 위해 임대인의 동의는 필요하지 않습니다. 임차인이 보험료를 전액 납부하는 경우에는 임대인에게 보험 가입 사실을 통보하기만 하면 됩니다. 단, 임대인이 보험료를 일부 부담하는 경우에는 임대인의 동의가 필요합니다.

보증금이 일정 금액 이상인 경우에만 가입할 수 있다고 했는데 그 금액이 얼마인가요?

월세 보증금 보증보험에 가입할 수 있는 보증금의 금액은 주택 종류와 지역에 따라 다릅니다. 보험 회사의 정책에 따라 할인율이 적용될 수 있습니다. 예를 들어, HUG 보증보험의 경우 아파트는 보증금이 1억원 이상, 오피스텔은 5천만원 이상, 단독다가구와 연립다세대는 3천만원 이상이어야 가입할 수 있습니다. SGI 보증보험의 경우 아파트는 보증금이 1억5천만원 이상, 오피스텔은 8천만원 이상, 단독다가구와 연립다세대는 5천만원 이상이어야 가입할 수 있습니다. HF 보증보험의 경우 주택 가격과 선순위 채권 총액에 따라 보증금의 금액이 달라집니다.

임차보증금 반환 청구는 임대차계약이 종료되면 바로 청구할 수 있나요?

hf한국주택금융공사의 경우, HF 전세보증금반환보증은 임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 정당한 사유 없이 임차보증금을 반환하지 않는 경우 공사가 임차인에게 임차보증금을 지급하는 보증입니다. 이 보증에 가입하신 경우, 임차보증금 반환 청구를 하려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.

임대차계약의 해지 또는 종료 후 1개월이 지나도록 임차보증금을 반환 받지 못 하거나 보증목적물의 경˙공매 종료 후 임차보증금의 전부 또는 일부를 배당받지 못한 경우
임차권등기명령 신청접수 (경·공매로 임차권이 소멸된 경우 제외)
임차보증금반환채권을 공사에게 양도, 전세권을 공사에 이전 (전세권을 설정한 경우)

이러한 조건을 모두 만족하면 공사에 사전신고를 하고 임차보증금 반환 청구를 할 수 있습니다. 즉, 임대차계약이 종료되었는데 임차보증금을 받지 못한 것만으로는 반환 청구를 할 수 없습니다. 임차인은 임차권등기명령 신청접수와 임차보증금반환채권의 양도를 통해 임차권과 임차보증금반환채권을 공사에 이전해야 합니다. 이 과정을 거치지 않으면 공사는 임차보증금을 지급할 수 없습니다. 임차권등기명령 신청접수와 임차보증금반환채권의 양도는 임차인의 권리를 보호하고, 공사가 임차보증금을 회수할 수 있도록 하는 필수적인 절차입니다.

임차권등기명령은 임차인에게 강력한 무기

임대차계약이 종료되었는데 임차보증금을 받지 못했을 경우 그 뒤에 어떻게 진행되는 건가요?

다음 3가지 방법으로 대응할 수 있습니다.

임차권등기명령 신청

임차권등기명령을 신청하여 임차권과 우선변제권을 유지하고, 임대인에게 보증금과 지연이자를 청구합니다. 임차권등기명령은 임차인이 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되었을 때, 임차권과 임차보증금반환채권을 보호하기 위해 법원에 신청하는 제도입니다. 임차권등기명령을 받으면 임차권의 대항력과 우선변제권이 유지되거나 취득됩니다.

임차권등기명령을 신청하기 위해서는 임대차 계약의 해지 또는 종료 후 1개월이 지나도록 임차보증금을 반환 받지 못 하거나 보증목적물의 경˙공매 종료 후 임차보증금의 전부 또는 일부를 배당받지 못한 경우에 가능합니다.

직접 다른 세입자 찾기

임차권양도를 통해 보증금을 회수합니다. 임차권양도란 세입자가 직접 다른 세입자를 찾아 그 세입자에게 임차권을 양도하는 것을 말합니다. 이때 새로운 세입자는 현재 살고 있는 임차인이 가지고 있던 집에 대한 권리를 그대로 물려받게 됩니다. 임차권양도를 하려면 임대인의 동의서를 받아야 하며, 임차권양도 계약서와 임대차 계약서 등의 서류를 준비해야 합니다.

보증금 반환소송

보증금 반환소송을 제기합니다. 보증금 반환소송은 말 그대로 집주인에게 보증금을 반환해달라고 소를 제기하는 것입니다. 보증금 반환소송을 제기하기 위해서는 임차권등기명령을 받은 후에 가능하며, 소장 접수, 변론, 판결, 강제집행 등의 절차를 거쳐야 합니다. 보증금 반환소송은 시간과 비용이 많이 들어가므로, 되도록이면 임대인과 대화를 통해 합의점을 찾거나 임차권등기명령이나 임차권양도로 해결하는 것이 좋습니다.

임차권등기명령을 신청하는 방법

임차권등기명령을 신청하기 위해서는 다음과 같은 조건과 절차를 따라야 합니다.

임대차 계약의 해지 또는 종료 후 1개월이 지나도록 임차보증금을 반환 받지 못 하거나 보증목적물의 경˙공매 종료 후 임차보증금의 전부 또는 일부를 배당받지 못한 경우
임차권등기명령 신청서와 임대차 계약서, 임차목적물의 등기부등본, 전입신고를 완료한 임차인의 주민등록 (초)본, 임대차사실 확인서 및 전입세대열람원 등의 서류를 준비
임차주택이 있는 소재지 법원이나 지원에 신청하거나 인터넷 전자소송으로 신청
신청서에 수입인지를 붙이고, 송달료, 등기 촉탁 수수료, 등록 면허세, 교육세 등을 납부
법원에서 임차권등기명령을 진행하거나 기각 결정을 내림
임차권등기명령이 진행되면 주택의 등기부등본에 기재됨

임차권등기명령을 받았다고 해서 보증금을 바로 받을 수 있는 것은 아니며, 임차보증금반환소송을 통해 청구해야 합니다. 임차권등기명령을 받은 후에는 보증금을 반환받을 때까지 등기를 말소시키면 안 되며, 보증금을 반환받은 후에 등기를 말소시켜야 합니다.

이사를 나가는 날 임대인이 보증금을 안 준다면 짐을 도로 풀어야 하나요?

임차권등기명령은 신청 후 바로 효력이 발생하는 것이 아니라 임차권등기명령이 등기부등본에 기재가 된 후에 효력이 발생합니다. 때문에, 임차권등기명령을 신청하고 나서 바로 이사를 나가서는 절대 안되며, 임차권등기명령이 등기부에 기재된 것을 보고 이사를 하셔야 가장 안전합니다.

더불어 임차권등기명령 신청부터 등기부 기재까지 1~2주의 시간이 소요되는 편이니 반드시 등기부에 기재된 후에 이사를 가시길 바랍니다. 다만, 임차권등기명령을 신청하면 법원이 심사를 한 후 결정문을 임차인과 임대인에게 각각 보내는데, 이때 송달되면 법원에서 등기소로 직접 임차권등기를 촉탁하여 등기부상에 임차권등기가 완료되게 됩니다.

임차권등기명령 신청에 관한 내용은 2023년 7월 19일부터 개정된 주택임대차보호법에 따라 달라졌습니다. 개정 전에는 임차권등기명령 결정이 나면 임대인에게 송달이 되어야 완료가 되었고, 그 전에 이사를 가면 대항력과 우선변제권을 잃었습니다. 그러나 개정 후에는 법원에서 결정이 나면 임대인 확인 없이도 완료가 된 것으로 간주하고, 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지하거나 취득할 수 있습니다.

임대인이 연체이자까지 지급해야 하나요?

임대차 계약이 종료되는 날에 임차인이 집을 비우고 보증금을 돌려받지 못한다면, 그 다음날부터 임대인은 임차인에게 연체이자를 지급해야 합니다. 연체이자는 임대차 계약서에 약정된 이율이나 법정이율 (주택은 연 5%, 상가는 연 6%)에 따라 계산됩니다.

예를 들어, 보증금이 1억원이고 연 12%의 이율로 약정된 경우, 임대인이 보증금을 10일 동안 지연하면 임차인에게 32만7천원의 연체이자를 지급해야 합니다.

연체이자 = 보증금 X 이자율 X 지연기간 = 1억원 X 0.12 X 10/365 = 32만7천원

임차인이 집을 비워준 순간부터 연체이자가 발생하는 것은 아닙니다. 임차인이 집을 비우는 시점은 연체이자의 발생 여부에 영향을 주지 않습니다. 연체이자는 임대차 계약이 종료된 날부터 발생합니다. 임대차 계약이 종료되기 전에 보증금을 돌려받지 못한 경우에는 연체이자가 없습니다.

임차인이 보증금을 돌려받지 못해서 계속 거주를 하고 있다면

임차권등기명령을 신청하고 계속 거주를 하면 지연이자를 받을 수 없습니다. 지연이자를 받으려면 임차권등기명령을 신청하고 집주인에게 통보하고 집을 반납해야 합니다. 임차권등기를 해도 거주를 하면 지연이자는 못받고, 계속 거주를 해도 임차권등기를 안하면 지연이자는 못받습니다. 임차권등기도 하고 거주도 안해야 지연이자를 받을 수 있습니다.

보증금반환소송을 하면 지연이자까지 청구할 수 있나요?

보증금반환소송을 제기하면 임차인은 법정이율 이상의 이자를 청구할 수 있습니다. 그러나 이는 임차인의 선택에 따라 달라지며, 임차인이 법정이율 이상의 이자를 청구하지 않는다면 이자가 올라가지 않습니다.

이는 소송촉진특례법 제3조에 따른 것입니다. 소송촉진특례법은 임대차계약의 종료 또는 해지로 인하여 임차권이 소멸된 경우에 임차인이 임대인에게 보증금을 반환받기 위하여 소송을 제기하는 경우에 적용됩니다.

이 경우 임차인은 임대인에게 보증금의 반환과 함께 최대 이율 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있습니다. 이는 임차인이 임차권을 등기하고 임대차목적물을 인도한 후에 소송을 제기할 때만 가능하며, 그렇지 않은 경우에는 법정이율인 연 5% 또는 연 6%의 이자만 청구할 수 있습니다.

임차권등기를 말소하지 않으면

임차권등기를 말소하지 않으면 임차권등기가 설정된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다. 즉, 임차권등기가 설정된 주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정되어 있고, 그 담보권이 실행되어 경매절차가 진행되는 경우에, 임차권등기를 한 임차인은 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있지만, 임차권등기 이후에 임차한 임차인은 보증금을 변제받을 수 없게 됩니다.

임차권등기를 말소하지 않으면 임차권등기가 설정된 주택의 임대인은 새로운 임차인을 구하기 어려워질 수 있습니다. 즉, 임차권등기가 설정된 주택을 임차하고자 하는 사람들은 등기부등본을 열람해보고, 임대인이 보증금을 제때 반환해주지 않은 경력이 있다는 사실을 알게 되면, 계약을 꺼리거나 보증금을 낮추거나 월세를 인상하거나 하는 등의 불리한 조건을 요구할 수 있습니다.

임차권등기를 말소하는 방법

임차권등기는 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려줬다고 하여 즉시 말소되지 않습니다. 임대인이 단독으로 임차권등기 말소를 신청하는 경우 말소되기까지 몇 개월이 걸릴 수 있습니다. 임차인이 임차권등기를 말소하지 않아 임차권이 있으면 은행은 대출을 안해주고 새로운 임차인도 들어오길 꺼려할 수 있습니다. 이 경우에 현실적으로는 임대인이 임차인에게 협상금으로 돈을 주고 임차권 말소해주겠다고 각서 써달라고 부탁하면서 해결하게 되는 경우도 있습니다.

임차권등기 말소는 임차인과 임대인이 공동으로 신청할 수도 있고, 임차인이 단독으로 신청할 수도 있습니다. 임차인이 임대인에게 보증금과 지연이자를 모두 받았다면, 임차권등기 말소를 신청해야 합니다. 임차권등기 말소의 방법과 소요시간은 다음과 같습니다.

임차인과 임대인이 공동으로 신청하는 경우: 임차권등기가 된 주택의 소재지를 관할하는 주민센터에 방문하여 임차권등기 말소 신청서를 작성하고 제출합니다. 임차인과 임대인의 신분증과 임차권등기명령 결정문, 임차권등기명령 해제신청서 등의 증빙자료를 함께 제출해야 합니다. 이 경우 임차권등기 말소는 즉시 이루어집니다.
임차인이 단독으로 신청하는 경우: 임차권등기명령을 발한 법원에 임차권등기명령 취소 및 해제 신청서를 제출합니다. 임차인의 신분증과 임차권등기명령 결정문, 임차권등기명령 해제신청서, 임대인에게 보증금과 지연이자를 받았다는 증거자료 등을 함께 제출해야 합니다. 이 경우 임차권등기 말소는 법원의 재판에 따라 결정되며, 보통 2주에서 1달 정도 소요됩니다.

임차인이 임차권 등기명령 후 임대인에게 보증금과 지연이자를 모두 받은 후에도 임차권등기 말소를 신청하지 않은 경우에는 임대인이 법적으로 임차권등기를 말소할 수 있는 방법이 있습니다. 다음과 같은 방법들이 있습니다.

임차권등기명령 취소신청: 임차권등기명령을 발한 법원에 임차권등기명령 취소 및 해제 신청서를 제출합니다. 임차권등기명령의 이유가 소멸되었거나 사정이 바뀐 경우에 가능합니다. 예를 들어, 임차권등기 이후에 보증금을 반환해준 경우나, 임차권등기 이후에 3년이 경과한 경우 등이 있습니다. 임차권등기 말소는 법원의 재판에 따라 결정되며, 보통 2주에서 1달 정도 소요됩니다.
임차권등기명령에 대한 이의신청: 임차권등기명령 이전에 이미 보증금을 반환해준 경우나, 임차권등기명령 신청의 대상이 되지 않는 경우에는 임차권등기명령에 대한 이의신청을 통해 임차권등기를 말소할 수 있습니다. 이 경우에는 임차권등기 말소가 즉시 이루어집니다.

임차권등기의 효과와 중요성

그러나 임차권등기를 하지 않아도 임대인이 임차권을 마음대로 없앨 수 있는 것은 아닙니다. 임차권은 임차인이 임대차 계약을 체결하고 임차목적물을 점유하면 발생하는 권리입니다. 임차권등기를 하지 않으면 임차권의 대항력과 우선변제권이 없어지거나 약해지는 문제가 있지만, 임차권 자체는 사라지지 않습니다. 따라서 임대인이 임차권을 없애려면 임차인의 동의나 법원의 판결이 필요합니다.

정리하자면, 임대차 계약이 종료된 후에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우, 임차인은 임차권등기명령을 신청하고 보증금반환소송을 제기하여 보증금과 이자를 청구할 수 있습니다. 임차권등기명령을 받으면 임차권의 대항력과 우선변제권이 유지되거나 취득됩니다. 보증금반환소송을 제기하면 임차인은 법정이율 이상의 이자를 청구할 수 있습니다. 임차권등기를 하지 않아도 임차권이 사라지는 것은 아니지만, 임차권의 대항력과 우선변제권이 약해질 수 있습니다.

이상으로 전세보증보험과 임차권등기에 관한 내용을 정리해 보았습니다. 전세보증보험과 임차권등기는 임차인들의 권리를 보호하고 보증금을 안전하게 환급받을 수 있는 제도입니다. 하지만 잘못 쓰면 큰 손해를 볼 수도 있으니, 잘 알고 잘 쓰는 것이 중요합니다. 이 글이 임차인들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.

전세보증보험과 임차권등기, 잘 알고 잘 쓰자!

목차